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13 junio, 2024

Alquileres y una crisis que se agrava: el 40% de los contratos que vencen no se renuevan y casi no hay PHs en oferta

La demanda es altísima, pero la oferta de departamentos en alquiler cayó drásticamente y de forma más pronunciada en el último año. En Capital Federal es escasísima, al igual que en las zonas céntricas y mejor comunicadas de las localidades del GBA. El panorama es crítico. Así lo advierten los operadores del sector consultados por Clarín.

“Es ínfimo el número de unidades que salen ofertadas públicamente en los medios habituales de la web. Los potenciales inquilinos son quienes recurren a las inmobiliarias en búsqueda de alguna unidad en locación, llamando incluso en casos en los cuales hay cartel de venta para preguntar si no hay posibilidades de alquilar la propiedad”, refiere José Rozados, presidente de Reporte Inmobiliario.

Según la Cámara de propietarios, el mercado de alquileres en la Ciudad pasó de tener 20.000 unidades en oferta en alquiler permanente a 1.300. En este contexto, hay aproximadamente 12.000 contratos que se vencen por mes y el 40% no quiere renovar. “Entonces, nos encontramos con 1.300 ofertas en alquiler permanente y un mercado de casi 5.000 propiedades por mes que se niega a renovar”, analiza Alejandro Bennazar, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina.

La situación se agrava porque se están cumpliendo tres años de la sanción de la ley que extendió los contratos a ese período; por eso, se están venciendo los primeros acuerdos celebrados bajo la nueva normativa. 

Con el propósito de promover un mercado de alquileres más dinámico, equilibrado y accesible para todos los actores involucrados, impulsaron una iniciativa que busca modificar 2 artículos de la Ley de Alquileres (N 27.571): solicitan la reducción del plazo legal mínimo de un nuevo contrato de locación a 2 años y achicar el período de actualización de los cánones locativos a un mínimo de 4 meses. El debate ya tiene fecha en la Cámara Diputados: 23 de agosto.

Alta demanda y déficit de oferta

“A partir de la promulgación de la Ley de Alquileres se produjo un fuerte desabastecimiento del mercado habitacional locativo. El principal problema es el nivel de inflación. Si no hay un privado que decida invertir sus ahorros en una vivienda para ofrecer una locación no puede haber inquilinos”, evalúa Claudio Vodanovich, secretario general de la Cámara Inmobiliaria Argentina.

Gonzalo Sanfelippo, martillero público y corredor de comercio de Sanfelippo Propiedades, advierte dos problemas centrales entre la oferta y demanda de propiedades en alquiler con destino a vivienda que le impiden al propietario proyectar un aumento en el tiempo.

“El primero es la ley nueva de alquileres, que obliga a las partes de un contrato a que el plazo mínimo sea inferior a los 36 meses (3 años) de duración y no permite el aumento escalonado. El segundo es la inflación del país”, describe.

El 40% de los contratos de alquileres que vencen no se renuevan y casi no hay PHs en oferta.

El 40% de los contratos de alquileres que vencen no se renuevan y casi no hay PHs en oferta.
“El mayor inconveniente viene dado por la única actualización anual del alquiler impuesto por la ley en un contexto con inflación que supera holgadamente el 100 %”, insiste Rozados.

El impacto en el mercado inmobiliario

Según el último informe de Reporte Inmobiliario de alquileres de la Ciudad, en junio, la cantidad de departamentos de 1 a 4 ambientes usados, disponibles para alquilar, que se publicaron en buscadores de propiedades, fue de sólo 928 unidades, un 9,1 % inferior a la existente en mayo y un 53,1 % menor a la que hallaban quienes buscaban un alquiler en junio del año pasado (1.992).

La oferta formal de departamentos en alquiler es reducida. “El número actual de unidades que salen a la oferta para alquiler a tres años no amoblado es realmente muy pobre para una ciudad como Buenos Aires, que presenta una demanda constante y creciente de viviendas en alquiler”, insiste el informe.

Ante este panorama, Diego Migliorisi, corredor inmobiliario, abogado, magíster en comunicación política, describe que algunos propietarios decidieron no alquilar sus unidades para vivienda porque ya no les resulta rentable y prefieren darles un destino comercial o de alquiler turístico. Otros, las pusieron en venta. Y un tercer grupo renovó los contratos con los inquilinos actuales.

Bennazar destaca que los alquileres turísticos impactan en el mercado porque descolocan a la familia inquilina, al dejarla sin unidades para alquilar en el mercado permanente. “Deben agruparse o estar transitoriamente en un temporario”, dice.

“Hoy no hay casi nada de alquileres disponibles. Todas las viviendas que en la actualidad se encuentran en alquiler están ocupadas. Así como ingresan al mercado, se alquilan enseguida, principalmente las de 3 ambientes para arriba”, dice Sanfelippo.

Para José María Sacco, vicepresidente del colegio de martilleros de la provincia de Buenos Aires, el problema es gravísimo. “Hay cada vez más pedidos y menos oferta. La demanda es superior al 85% y más del 70% de los propietarios prefiere retirar sus viviendas del mercado y tenerlas vacías. El déficit habitacional en el país es de 4 millones y en CABA estimamos que hay menos de 500 unidades en alquiler. Hay gente que está en lista de espera. Por eso, pedimos incentivar la construcción de viviendas para alquilar con una desgravación impositiva”, describe.

“La crisis de los alquileres cada día empeora más. Siguen aumentando y hoy en la Ciudad podés encontrar que los alquileres están dolarizados y se realizan contratos temporarios, por fuera de la ley de alquileres vigente Ley 27.551”, cuestiona Sanfelippo. “En los últimos 3 años, se cuadruplicaron las ofertas en ventas lo cual significa que se desabastece el mercado”, enfatiza Vodanovich.

¿Cuáles son las consecuencias? “Una parte de los propietarios decidió volcar las unidades a la venta, sacándolas del alquiler. Quienes tienen unidades localizadas en zonas aptas para turistas o alquiler temporal con otros fines, decidieron derivar esa oferta al alquiler temporario y otros prefieren pactar acuerdos que contienen formas con menos periodicidad de actualización que la anual obligada por ley”, responde Rozados ante la consulta de Clarín.

¿ Cómo impacta en el mercado inmobiliario?

Sanfelippo es categórico. “El 90% de la causas se debe a la ley de alquileres. Nos encontramos con un mercado inmobiliario con aumentos constantes y dolarizados, y quien mas hoy sufre es el inquilino. Creo que  la solución no es derogar la ley, sino que salga una normativa que acompañe la realidad de los inquilinos y los propietarios”, reflexiona.

Déficit de PH

En los últimos años, el crecimiento de la demanda de PHs (inmuebles en propiedad horizontal sin expensas, con patios y terrazas) se incrementó en forma categórica, pero su oferta en alquiler es casi nula y representa un pequeño porcentaje del mercado en la Ciudad de Buenos Aires. “Hay muchos ph en venta, cerca de 10.000, pero las publicaciones son casi nulas en materia de alquiler”, marca Bennazar.

“Históricamente siempre fue un segmento con muy baja oferta. Y en este contexto, la situación de oferta se agudizó. Por ejemplo, en venta hay 10.000 en CABA sobre 135.000 propiedades totales en venta. Y en alquiler la búsqueda de ph arroja 205, y muchos son de uso comercial”, señala Migliorisi.

Y explica: “El ph es un bien escaso en la Ciudad que, después de la pandemia, se transformó en un elemento preponderante en la búsqueda de los compradores. Pero la situación económica y la falta de crédito son los principales factores que influyen en los alquileres de ph».

Alquileres de AirBnb

Rozados aclara que no todos las localizaciones y las unidades son aptas para alquiler temporario o por AirBnb. “En monoambientes, dos y tres ambientes, sobre todo en barrios fuertemente demandados y reconocidos como Palermo, Recoleta y Belgrano, existe esa posibilidad. Pero, también debe considerarse que si bien la rentabilidad es superior exige mayor inversión en equipamiento, en costo de mantenimiento y  administración que el alquiler a 3 años”, explica.

“La gran mayoría de los barrios y localizaciones no reúnen las condiciones para ingresar a este fenómeno que sólo está reservado a esas ubicaciones donde el turista o morador de poco tiempo compite con el que lo requiere como vivienda habitual”, reseña.

Costos

A esta caída estrepitosa de la oferta, que ya era escasa un año atrás, se suma el incremento de su cotización inicial que, según el último Reporte Inmobiliario, alcanza, en el promedio general de los departamentos de todas las tipologías, el 178,5 % interanual.

 «El aumento acumulado en el primer semestre del año del alquiler medio de un monoambiente fue del 90 % ,mientras que el de las unidades de 1 dormitorio superó el 100 % (105 %) del 62,25 %. Las unidades de 4 ambientes fueron las que experimentaron el menor aumento desde enero con un 44 % de incremento, mientras que en las de dos dormitorios el alza llegó al 67 %, resume el informe,

SC

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